Perdagangan menjadi salah satu sektor penopang di kota-kota besar. Misalnya, Surabaya. Sebagai sarana pendukung, gudang bisa menjadi instrumen mencari cuan. Selama pilihannya tepat, bangunan komersial tersebut bisa jadi pohon uang atau sekadar aset masa depan.
—
BAGI Saltono Sutarto, gudang tak ada matinya. Pengusaha logistik yang sekarang beralih menjadi penyuplai itu baru saja mendapatkan gudang ketiganya setelah melakukan akad jual beli. Kali ini dia membeli dua unit gudang di Sidoarjo, Jawa Timur.
Langkah tersebut dilakukan karena dia akan memperkuat pasar ke Indonesia Timur. Awalnya, dia membeli satu gudang berukuran 8 x 12 meter di bilangan Gedangan, Sidoarjo. Sebulan kemudian, pria 40 tahun itu memutuskan untuk membeli satu unit lagi di sampingnya. ’’Padahal, jaraknya baru sebulan. Tapi, harga sudah naik 5 persen,’’ ujarnya kepada Jawa Pos.
Modal yang sudah dikeluarkan untuk membeli dua gudang tersebut hampir mencapai Rp 3 miliar. Belum termasuk biaya pembangunan interior gudang. Biasanya, dia menambah 5–10 persen dari harga gudang.
Namun, dia mengaku investasi tersebut sepadan. Saat ini Saltono mengirim hasil produksinya dari Jakarta atau Tangerang untuk disimpan di gudang Sidoarjo. Sebelumnya, saat reseller-nya yang berada di Jawa Timur memesan produk, biasanya dibutuhkan waktu hampir seminggu. Kini dengan aset terbarunya, pesanan dari reseller bakal datang sehari kemudian.
’’Saya lihat lokasi di sini punya akses yang mudah ke pelabuhan atau bandara. Jadi, gudang ini dipakai sebagai pusat logistik saya untuk Kalimantan, Sulawesi, sampai Papua,’’ tegasnya.
Menurut pengalamannya, strategi membeli gudang memang sedikit berbeda dengan properti lain. Persamaan terbesarnya memang soal lokasi. Namun, perbedaan terbesar adalah soal perizinan.
Untuk gudang, perizinan sangat penting. Jika membeli gudang di kawasan yang sejak awal tak sesuai peruntukannya, investor bakal terkena masalah. ’’Yang pertama harus dilihat memang RTRW (rencana tata ruang wilayah) di kota tersebut. Kalau ternyata salah, banyak kesulitan yang akan dihadapi,’’ ungkapnya.
Sementara itu, General Manager Sales and Marketing Tanrise and Property Michael Ariel mengatakan, investasi gudang sebenarnya cukup menjanjikan. Berdasar data Badan Pusat Statistik, pertumbuhan sektor pergudangan selalu stabil di angka 5 persen ke atas. Artinya, kebutuhan tempat penyimpanan barang terus bertambah.
Namun, calon investor memang perlu berhati-hati dalam memilih gudang. Sebab, kawasan komersial itu idealnya punya beberapa aspek yang harus mendukung. Misalnya, akses jalan yang cukup untuk dilalui dua truk kontainer. ’’Untuk kepastian logistik, harus bebas banjir dan punya ruas jalan lebar. Kalau tidak, arus logistik bisa terganggu dan pengusaha rugi,’’ tuturnya.
Dalam laju normal, lanjut dia, nilai gudang yang baik bisa tumbuh 12 persen per tahun. Dia mencontohkan salah satu kawasan yang dikembangkan di wilayah Wedi, Sidoarjo. Semula, gudang tersebut dibanderol Rp 2,7 miliar. Dalam jangka waktu beberapa tahun, nilai gudang di kawasan tersebut sudah mencapai Rp 4,4 miliar.
Salah satu faktor utamanya adalah pengembangan kawasan. Jika ada rencana pelebaran ruas jalan, pembangunan jalan tol, atau bahkan kawasan industri, nilai gudang bakal meningkat lebih tinggi. ’’Apalagi kalau kawasan tersebut bukan hanya dapat izin pergudangan, tapi juga industri. Itu berarti gudangnya fleksibel digunakan penyimpanan atau produksi,’’ ujarnya.
Dalam setahun terakhir, respons masyarakat terhadap produk gudang cukup baik. Salah satunya, penjualan untuk UMKM yang diluncurkan tahun lalu. Saat ini penyerapannya mencapai 85 persen. Hingga tahun depan, dia optimistis kebutuhan gudang masih meningkat.
Pakar properti pergudangan Robby Adiputra mengatakan, investasi gudang secara murni memang jarang terjadi. Konsultan di Galaxy Property itu mengaku bahwa dari total penjualan, hanya 10 persen yang membeli untuk tujuan murni disewakan. Kebanyakan merupakan pengusaha yang memang butuh aset tersebut.
’’Terkadang mereka beli karena ada rencana ekspansi, tapi dibiarkan bertahun-tahun. Tapi, yang benar-benar investasi memang tak banyak,’’ jelasnya.
Namun, dia mengatakan bahwa investor gudang memang punya keuntungan tersendiri. Misalnya, dari recurring income yang bisa didapat dari menyewakan gudang. Sewa rumah biasanya mencapai 2–3 persen dari nilai properti setiap tahun. Namun, nilai sewa gudang bisa mencapai 5 persen.
Dari sisi nilai penyusutan, gudang memiliki desain dan arsitektur yang lebih sederhana sehingga biaya perawatan aset pun jauh lebih kecil daripada hunian. ’’Memperbaiki atap gudang yang bocor lebih murah daripada memperbaiki atap rumah bocor. Apalagi, pengusaha biasanya tak pikir panjang untuk sewa gudang asal akses dan fasilitas memuaskan,’’ katanya.
Beberapa aspek dalam investasi gudang memang sedikit unik. Misalnya, upah minimum serta kompetensi pekerja di kota lokasi gudang. Sebab, pengusaha memperhitungkan biaya SDM selama mengoperasikan gudang. Jadi, lokasi gudang di wilayah tier 2 seperti Gresik atau Sidoarjo bisa jadi favorit asal dekat dengan jalan tol.
TIPS INVESTASI GUDANG:
– Pastikan peruntukan wilayah memang untuk kawasan pergudangan.
– Cek rute ke pelabuhan, bandara, dan jalan tol.
– Pastikan aksesnya mudah dan tidak terlalu jauh ke pelabuhan, bandara, dan jalan tol.
– Izin industri dalam pergudangan bakal menjadi nilai tambah.
– Pelajari peta pengembangan kawasan.
– Harus bebas banjir.
– Cek sistem keamanan kawasan gudang.
Diolah dari berbagai sumber
Credit: Source link
